В дальнейшем для общего обозначения затрат на воспроизводство (стоимости воспроизводства) или затрат на замещение (стоимости замещения) будем использовать термин «восстановительная стоимость».
Несмотря на то, что в составе федеральных стандартов оценки данный термин в настоящее время не определен, он хорошо знаком оценщикам как понятие, характеризующее стоимость, которая в бухгалтерском учете российских организаций используется для учета стоимости основных средств.
С учетом принятой терминологии процесс определения стоимости объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями можно описать следующим выражением:
– стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб.;
– стоимость земельного участка, руб.;
– восстановительная стоимость улучшений (стоимость воспроизводства или стоимость замещения), руб.;
– предпринимательский доход (прибыль девелопера), руб.;
– накопленный износ объекта недвижимости, руб.
В свою очередь, величина накопленного износа представляет собой сумму трех составляющих – физического износа, функционального и внешнего устареваний:
– величина физического износа улучшений, руб.;
– функциональное устаревание улучшений, руб.;
– внешнее устаревание улучшений, руб.
Учитывая то, что при расчете значений износа и устареваний в качестве базы для расчета может использоваться стоимость строительства с учетом предпринимательского дохода в денежном выражении, дополнительно введем понятие полной восстановительной стоимости (ПВС) как суммы стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений и величины предпринимательского дохода, рассчитанных на дату оценки:
Если величина предпринимательского дохода рассчитывается не в денежных единицах, а в относительных величинах , соответствующих ставке дохода на инвестиции, то выражение (6.3) примет следующий вид:
(4)
7. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы:
1. Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
2. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.
3. Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки.
4. Определение предпринимательского дохода на основе данных об инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа.
5. Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом физического износа, а также функционального и внешнего устареваний (при их наличии).
6. Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наиболее эффективного использования.
7. Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка, восстановительной стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом варианта наиболее эффективного использования объекта.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревании.
Этапы в затратном подходе:
1) Расчет рыночной стоимости земельного участка;
2) Расчет стоимости возведения нового здания, т.е. получения восстановительной стоимости;
3) Определение всех видов износа;
4) Уменьшение восстановительной стоимости здания на величину накопленного (совокупного) износа, т.е. получение реальной стоимости здания;
5) Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем сложения стоимости земельного участка и реальной стоимости здания.
Определение стоимости основано на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости определённой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путём умножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов на соответствующий индекс по отросли, территории, виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графикам.
С в = С (1м 3)*К n *Q стр. *И 69-84 *К 69-84 *И 84-91 *К 84-91 *И*П*НДС
К n - суммарный поправочный коэффициент.
С в - стоимость строительства нового здания (восстановительная).
С (1м 3) - восстановительная стоимость 1м 3 строительного объема здания в ценах 1969г. (определяется на основе соответствующего сборника УПВС).
Q стр - объем здания, (м 3).
И 69-84 - индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению №1 постановления Госстроя СССР №94 от 11.05.1985г.
К 69-84 - территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению №2 постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.85г.
И 84-91 - индекс суммирования сметной стоимости СМР согласно приложению №1 постановления Госстроя СССР №14-Д от 6.09.1990г.
К 84-91 - территориальные коэффициенты к индексам установленным по отраслям народного хозяйства согласно приложению №2 постановления Госстроя СССР №14-Д от 6.09.1990г.
И - индекс удорожания СМР с 1.01.91 на дату оценки. Данный индекс рассчитывается региональным центром ценообразования в строительстве, либо на основе постановления Каб.министров РТ «об индексации стоимости СМР». Информация об индексах цен в строительстве также ежеквартально публикуются в бюллетенях фирмы Коинвест.
П - коэффициент отражающий доходность застройщика.
НДС - коэффициент учитывающий НДС.
Из выше приведенной процедуры определим стоимость объекта оценки затратным подходом.
1) Земельный участок находится с площадью 1081 кв. м., расположен на ул. Сибирский тракт, д.51, кадастровая стоимость которого составляет 5 212 582 руб. Кадастровая стоимость 1 кв.м. в данном кадастровом квартале составляет 4822 руб.
2) Восстановительную стоимость здания определяем на основе базисно - индексного метода, сборников УПВС.
С(в) = 15,2 руб. /куб.м.* 7307,47куб.м.* 1,16* 1,03* 1,55* 0,97* 53,74* 1,18 = 12 652 867,05 руб.
3) Определение износа. Определен на основании УПВС (сборник 23, таблица 24).
Мастерские ремонтные для гаражного хозяйства
Характеристика зданий
Здания одноэтажные, огнестойкие. Отопление центральное, вентиляция приточно-вытяжная, водопровод и канализация с присоединением к местным сетям. Электроснабжение от местных сетей.
Фундаменты бутобетонные и сборные железобетонные, стены кирпичные, покрытия сборные железобетонные, перегородки кирпичные, сетчатые металлические и др. Полы бетонные, асфальтобетонные, из керамических плитах и др. Кровля рулонная, отделка простая.
Таблица 4 - Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах.
В данной таблице проанализирован удельный вес отдельных конструктивных элементов, на основе которых был получен физический износ объекта оценки.
Определяем все виды износа. Функциональный и экономический износ нами не использовались, т.к. они отсутствуют. Для определения физического износа необходимо определить износ каждого конструктивного элемента, который приведен в таблице 5.
Таблица 5 - Физический износ.
|
Наименование конструктивных элементов |
Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее) |
Техническое состояние (осадки, трещины, гниль и т.д.) |
% износа к строению |
|||
|
Фундаменты |
ленточные монолитные из бетона |
Трещины, сколы, выпадение отдельных камней в надземной части цоколя и фундаментных столбов |
||||
|
а) стены и их наружная отделка |
кирпичные |
Массовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, высолы и следы увлажнения |
||||
|
б) перегородки |
||||||
|
Перекрытия |
плиты сборные ж.-б. |
Зазоры и щели между досками наката, прогибы балок и настилов |
||||
|
конструкция крыши |
железобетонное |
Трещины в кирпичных столбиках или опорных участках железобетонных панелей, мелкие пробоины в плитах |
||||
|
кровельное покрытие |
руллоная 3-х слойная с утеплителем |
Вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровли); ржавление и значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки; проникновение влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям; повреждение деталей водоприемного устройства (в плоских крышах) |
||||
|
бетон, цемент, керамическая плитка |
Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м2 на площади до 25% |
|||||
|
деревянные |
Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны, в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов |
|||||
|
Отделочные работы |
кладка кирпичных стен с расшивкой швов |
Выпучивание или отпадение штукатурки и листов местами, менее 10 м2 на площади до 25% |
||||
|
Внутренняя |
затирка швов, побелка известью, штукатурка, клеевая окраска, масляная окраска, облицовка керамической |
|||||
|
Санитарные и электро-технические устройства |
Водяное от наружных сетей, теплоноситель - вода с параметрами 95-70С |
Капельные течи в местах врезки запорной арматуры, приборов и в секциях отопительных приборов; отдельные хомуты на стояках и магистралях; значительные нарушения теплоизоляции магистралей; следы ремонта калориферов |
||||
|
канализация |
Бытовая и производственная в наружные сети |
Наличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, трещины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных чугунных трубопроводов; значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов |
||||
|
гор. водоснабжение |
Централизованное |
Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение работы отдельных полотенцесушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение коррозией магистралей отдельными местами |
||||
|
электроосвещение |
От внешних сетей напряжением 380/220В |
Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей в отдельных местах, потеря эластичности изоляции проводов, открытые проводки покрыты значительным слоем краски, отсутствие части приборов и крышек к ним, следы ремонта вводно-распределительных устройств (ВРУ) |
||||
Проанализировав ВСН 53-86(р) и сборник УПВС был найден физический износ объекта оценки.
Таким образом износ здания составил 41%
4) Для определения реальной стоимости здания необходимо из восстановительной стоимости вычесть износ (12 652 867,05 - 41%) = 5 061 146,82 руб.
5.)Рыночная стоимость объекта недвижимости мы определяем по формуле: PC=КС+С(в)/(изн), где:
РС - рыночная стоимость
КС - кадастровая стоимость
С(в)/(изн) - восстановительная стоимость за вычетом износа.
Рыночная стоимость = 5 212 582 + 5 061 146,82 = 10 273 728 руб.
Рыночная стоимость Цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест (литера А), общей площадью 774,96 кв. м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Сибирский Тракт, д. 51, определенная по доходному подходу, равна на дату оценки 25 марта 2011 года: 10 273 728 рублей.
Как и сравнительный подход, затратный основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки
недвижимости.
Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Таким образом, общая формула затратного подхода к оценке недвижимости принимает вид:
V = Ссозд - И , (19)
где Ссозд– стоимость создания объекта недвижимости; И – совокупный износ объекта.
Стоимость создания объекта недвижимости включает в себя все
затраты на его строительство, при этом эти затраты могут быть двух видов: затраты на воспроизводство или затраты на создание.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с
использованием применявшихся при создании объекта оценки
материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение, все затраты принято разделять на следующие группы:
Затраты на земельный участок;
Затраты на строительство;
Затраты на предпринимательство.
Таким образом, формулу определения стоимости создания объекта недвижимости можно записать в виде:
Ссозд = Ззу + Зстр + Зпр , (20)
где Ззу- затраты на приобретение или аренду земельного участка;
Зстр- затраты на разработку проекта и возведение объекта;
Зпр – затраты на предпринимательское вознаграждение застройщику.
Затраты на земельный участок подразумевают приобретение вакантного земельного участка для возведения на нем оцениваемого объекта. В случае, если оценивается уже существующее здание, то земельный участок под ним оценивается, как вакантный, приобретаемый под строительство.
Расчет стоимости земельного участка может производится несколькими способами. Во-первых, если существует развитый земельный рынок, то стоимость участка возможно определить стандартной оценочной процедурой с помощью доходного или сравнительного подходов.
Во-вторых, если земельный рынок находится в фазе становления, а участок предоставляется в аренду из числа государственных (муниципальных) земель, то возможен расчет стоимости участка через утвержденную на соответствующем государственном уровне методику расчета величины выкупа права аренды земельного участка, предоставляемого для соответствующих целей.
Третий вариант может быть реализован в тех же условиях, что и второй, то в качестве затрат на приобретение земельного участка возможно взять величину кадастровой стоимости участка,
определенную в процессе Государственной кадастровой оценки
Стоимость земельного участка под оцениваемым торговым центром была рассчитана, как стоимость выкупа права аренды, рассчитанная по методикам правительства города и составила 38 миллионов рублей.
Определение затрат на строительство осуществляется одним из четырех наиболее распространенных способов: метод сравнительной
единицы, метод разбивки по компонентам, метод количественного
обследования.
В нашем случае, используется метод сравнительной единицы, который предполагает выделение единицы сравнения, в качестве которой обычно выбирается либо единица площади (1 м2), либо единица строительного объема (1 м3). После чего с помощью специальной справочной литературы подбирается аналогичное здание и определяется стоимость строительства сравнительной единицы данного здания.
Подбор необходимой справочной информации производится по представленным показателям объектов-аналогов, их техническим характеристикам и конструктивным элементам, наиболее близким к оцениваемому объектам.
При формировании полной стоимости строительства оцениваемого объекта после выбора справочного стоимостного показателя аналогичного здания их корректируют с помощью следующих коэффициентов:
На различие в конструктивных элементах зданий;
На различие в объеме зданий;
На сейсмичность;
На величину непредвиденных затрат;
На региональное различие в уровне цен;
На зональное различие в уровне цен;
На изменение цен после издания справочника.
Полученная таким образом общая стоимость строительства объекта оценки включает в себя затраты по строительству самих зданий, подведение и подключение наружных инженерных коммуникаций, благоустройству и озеленению территории, рассчитанные по укрупненным показателям. Стоимость строительства можно представить в виде следующей формулы:
Зстр = Збаз * Кконстр * Коб * Ксейсм * Кпр * К рег * К зон * Кинф , (21)
где: Збаз– базовая стоимость строительства аналогичного здания;
Кконстр– коэффициент конструктивных различий; Коб– коэффициент различий в объеме;
Ксейсм– коэффициент сейсмичности;
Кпр– коэффициент прочих и непредвиденных затрат; Крег– региональный коэффициент;
Кзон– коэффициент зональности;
Кинф– коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве.
Метод сравнительной единицы в силу хорошего сочетания простоты и точности в настоящее время выступает наиболее часто используемым методом расчета стоимости строительства.
Базовая стоимость строительства торгового центра, аналогичного оцениваемому составила 39 000 руб/м2, коэффициент
различий в объеме – 0,95, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,14, коэффициент инфляции – 1,19. Таким образом, затраты на строительство оцениваемого торгового центра составят:
Зстр = 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 руб.
Затраты на предпринимательство представляют собой необходимую норму прибыли застройщика, вычисляемую по итогам анализа рынка, в настоящих условиях она составляет порядка 20%.
Таким образом, мы определили все виды затрат, относимых к стоимости создания объекта оценки. Но объект оценки является не новым объектом, а уже прошедшим какой-то срок своей службы, за который объект неминуемо потерял часть своей стоимости. Для учета этих потерь вычисляют совокупный износ.
Совокупный износ представляет собой сумму трех видов износа: физического, функционального и экономического:
И = Иф + И м + Ив , (22)
где: Иф – физический износ;
Им – функциональный (моральный) износ; Ив – внешний (экономический) износ.
Каждый вид износа отражает снижение стоимости объекта
недвижимости, вызванные различными причинами. Физический износ - это обесценивание объекта, вызванное ухудшением в процессе эксплуатации его физических характеристик под
воздействием природно-климатических факторов, а также
жизнедеятельности человека. Наиболее распространенный метод определения величины физического износа называется методом срока жизни:
где: ХВ – хронологический возраст; ФЖ – срок физической жизни.
По приведенной выше формуле величина физического износа рассчитывается в процентах от полной стоимости создания
оцениваемого объекта.
Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) – снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего- либо (например, система отопления отстала от современных
стандартов, фундаменты более мощные, чем необходимо, или планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа, в основном, зависит от уровня научно- технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.
Стоимостным выражением функционального износа считается разница между затратами на воспроизводство и затратами на замещение, но подобный способ расчета слишком трудоемок. Поэтому в практической деятельности чаще всего используют метод, основанный на капитализации потерь, вызванных наличием функционального износа:
И = ПД , (24)
где: ПД – потери дохода, вызванные моральным
(функциональным) износом оцениваемого объекта.
Потери дохода могут быть рассчитаны путем сравнения дохода, получаемого с объекта оценки с аналогичными современными зданиями, полностью удовлетворяющим требованиям пользователей, т.е. с отсутствующим моральным (функциональным) износом.
Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы
автомобильным движением, строительство экологически вредного
предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства,
Теоретически величина внешнего износа может быть определена, как разница между рыночной стоимостью объекта и
стоимостью создания, уменьшенной на величину физического и
морального износов. Практического применения подобный метод имеет мало, поэтому чаще всего внешний износ рассчитывается аналогично функциональному, с той лишь разницей, что при расчетах берутся потери дохода, вызванные именно экономическим износом.
Исходя из того, что причины возникновения внешнего износа никак не связаны с самим оцениваемым объектом, можно утверждать, что устранение его силами собственника объекта в большинстве случаев не представляется возможным. Таким образом, экономический износ бывает только неустранимы, но в некоторых
случаях воздействие, обуславливающее его наличие, может исчезнуть под влиянием внешних причин.
Оцениваемый торговый центр введен в эксплуатацию в 2008 г., соответственно его хронологический возраст составляет 4 года.
Нормативный срок службы аналогичных капитальных зданий составляет 75 лет, следовательно, физический износ здания
составляет 5,3%.
Учитывая недавнее время ввода объекта в эксплуатацию и отсутствие значительных изменений на окружающей территории, можно констатировать отсутствие у оцениваемого объекта морального и экономического износа.
Расчет стоимости объекта затратным методом произведен в таблице 15.
Таблица 15. Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом
Стоимость объекта оценки, полученная затратным методом, с учетом округления, составит
573 миллиона 361 тысячу рублей.
Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы
Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
Более предпочтительным является расчет полной стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Выбор расчета полной стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством. (Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ № БЕ-11-260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.)
К прямым затратам относятся:
· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
· заработная плата рабочих;
· стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
· стоимость коммунальных услуг;
· стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
· стоимость инвестиций в землю;
· гонорары проектно-сметным организациям;
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Прибыль застройщика (инвестора) – предприни-мательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
Рассмотрим общую структуру затрат при расчете полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)
1. Строительно-монтажные работы
1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций
1.2. Заработная плата основных рабочих
1.3. Эксплуатационные затраты (стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.)
1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей
ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ
1.5. Накладные расходы
ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА
1.6. Прибыль подрядчика
ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ)
2. Стоимость инженерного оборудования
3. Косвенные затраты инвестора
3.1. Инвестиции в землю
3.2. Оплата услуг проектно-сметных организаций
3.4. Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки ФСО№ 1 раз.2 п.23.
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:
- -Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
- - Когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
- - Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
- - Для оценки объектов незавершенного строительства;
- - Для оценки в целях выделения объектов налогообложения зданий, земельных участков;
- - Для оценки в целях страхования;
- - Для итогового согласования стоимости.
Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:
- 1. Оценка рыночной стоимости земельного участка;
- 2. Оценка полной стоимости воспроизводства замещения оцениваемого здания;
- 3. Расчет величины износа;
- 4. Определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки;
- 5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства или замещения строения со стоимостью земельного участка.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.
Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства или замещения.
Метод количественного обследования заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.
Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.
Метод разбивки по компонентам по укрупненным видам работ оценки рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, перекрытий, стен и др.
Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:
- - Метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
- - Метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
- - Метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.
Определение износа
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.
Выделяют три способа расчета износа:
- - сравнения продаж;
- - эффективного возраста;
- - разбиения на виды износа.
Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний экономический. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем например: дефекты конструктивных элементов. Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный или бухгалтерск...
Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам-аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано например, оценка приносящей доход недвижимости. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле-продаже объектов-аналогов или отсутствие доходов от объекта или отсутствие возможности их прогноза в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.