Страница
7

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективный и перспективный. Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. Перспективная оценка – это оценка ее стоимости к концу планового периода строительства предприятий.

Существует три метода определения стоимости недвижимости:

1)затратный;

2)сравнения продаж;

3)капитализация дохода.

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один может быть более важным в конкретном задании. Метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопившуюся амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устаревания, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей долга, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленно собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Содержание этих методов заключается в следующем.

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства копии или замены для зданий и после вычитания износа и устаревания в структурах по всем причинам. Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравнимые продажи». Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости можно падать.

Оценщик вычисляет степень сложности или различия между объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения: условия финансирования; условия продажи; условия рынка; размещение; физическая характеристика; экономическая характеристика; использование; недействительные компоненты стоимости; переданные права на недвижимость; права собственности на недвижимость.

Цена объекта недвижимости определяется выгодой от проданных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с действующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом корректировки является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки бывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду вызывает разные варианты договоров:

1)финансирование сделки кредитором, т.е. продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель – должник требует для получения кредита. В этом случае из продажной цены вычитают сумму процентов;

2)финансирование сделки продавцом, т.е. продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применять дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночном уровне процентов.

Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно продать собственность и если между участниками сделки существует какая-то связь, и по цене выше рыночной, если покупателю необходимо срочно купить собственность.

Состояние рынка – это изменение рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении, в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физическая характеристика объекта недвижимости включает в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды и др. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.

Экономическая характеристика объекта недвижимости включает в себя расходы, качество управления, условия и сроки аренды, величину дохода или прибыли и т.д. Данное сравнение относится только к объектам недвижимости, приносящим доход.

При определении возможного использования объекта оценки после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать объекты недвижимости, если один из них после продажи может быть использован не так, как объект оценки, т.е. перепрофилирован.

Недействительные компоненты сделки – это компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. При сравнении недействительные компоненты стоимости выделяются отдельно от объекта недвижимости.

Капитализация дохода – это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременную получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал. Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т.е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.

Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости. Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества и выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость.

В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозируемый год. Расчет стоимости производится по формуле:

K – текущая стоимость,

Kt – доход к концу t года

n – ставка дисконта (норма доходности)

О становившись в задумчивости над свежей, только начинающей зарастать бурьяном могилой советского строительного проектирования, удержим рвущуюся с языка справедливую критику и попробуем взглянуть на дело шире, как говорится, "по большому счету".

Каждому здоровому, ведущему полноценную жизнь человеку необходимо множество самых разных вещей - как материальных, так и духовных; но умирающий нуждается только в одной койке.

Точно так же любое здоровое, развивающееся, полнокровное общество, объединенное дееспособной государственной системой, растекается в тысячи необходимых профессий - от научной лаборатории до канализационной службы, от металлургического комбината до скотного двора, от уголовного розыска до балета, - и хотя общественное мнение взирает на эти вещи с очень разной степенью уважения, однако не сомневается в их принципиальной необходимости . Ибо каждая профессия удовлетворяет какую-нибудь из общественных потребностей, и если бы соответствующие специалисты вдруг все куда-то исчезли, нормальная жизнь государства была бы нарушена (как то и случается во время войн, гражданских смут и стихийных бедствий).

В полном спектре бесчисленных земных профессий одно из ключевых мест по праву принадлежит строительству . Оно, словно передовой отряд, закладывает материальную основу всех прочих сторон человеческой жизни, возводя жилье для обустройства быта, цеха - для производства, дороги - для транспорта, стадионы - для спортсменов, и т.п. Тем более это так в холодной России, где невозможно ограничиться навесом из пальмовых листьев. Строители создают те материальные формы , которые наполняют содержанием представители других профессий, каждый по своему роду. Размах строительства сам по себе еще не доказывает высокой развитости общества, однако без мощной строительной индустрии никакое развитое общество невозможно.

В строительстве, как и во всякой отрасли, есть воля, разум и руки (по Сведенборгу, "цель - причина - действие"). При отсутствии любого из этих трех составляющих дело не стронется с места. Волей всегда служат управляющие структуры, разумом - инженерный труд, руками - вся совокупность рабочих профессий. Поэтому проектное дело, служа разумом строительного комплекса, не может быть выброшено из него за ненадобностью, несмотря на все свои недостатки, включая нашествие бездарей или излишек "гнилых интеллигентов" (ненужное вычеркнуть).

Эту простую истину отлично понимали даже советские вожди, питавшие к работникам умственного труда патологическую неприязнь. Деревенский мужик мог собственным топором и смекалкой справить избу, пролетарий - выложить кирпичную стенку; но для задач более серьезных необходимо требовался инженер, хотя бы он был "недобитым буржуем". И потому, чтобы не отстать от соседних держав и не проиграть соревнование с ними, следовало, как это ни противно, воспитать и поддерживать собственную техническую элиту , от качества которой напрямую зависело будущее страны. Причем в раскладе других специальностей необходимый процент строителей оказался выше, чем в благополучных западных странах, где многие семьи столетиями, из поколения в поколение жили в средневековых каменных домах и были вполне ими довольны. Даже во Львове я видел целую площадь, застроенную обитаемыми трехэтажными домами XVI века.

Но большевики получили в наследство от прежнего режима страну деревянных изб с редкими вкраплениями каменных построек по городским центрам, причем значительная их часть была разрушена Гражданской войной, а едва жизнь стала налаживаться - пришли немцы и развалили все еще раз. И жилой, и производственный фонды приходилось создавать с нуля, почти на голом месте, и следует признать, что - хорошо ли, плохо ли, - но они действительно были созданы .

Советские газеты любили цитировать удивленные реплики иностранцев, которым наша страна казалась одной гигантской стройкой. В этом не было преувеличения: из любой точки любого города можно было заметить несколько башенных кранов, поднимавшихся над крышами, а задворки большинства деревень были разрыты на предмет возведения очередного коровника. Конечно, следует делать скидку на долгострой (когда вместо того, чтобы завершать объекты по очереди , с ними, спустя рукава, копались одновременно ), на громоздкую устаревшую технику (на Западе давно обходились скромными колесными кранами), и т.п. Однако принципиальный факт остается: строили действительно много, все виды сооружений и по всей территории страны.

Если же мы привыкли презирать и бранить почти все постройки советского времени за их нереспектабельный внешний вид и убожество планировки, то, во-первых, нельзя забывать, что в них благополучно провело жизнь уже не одно поколение (реальной альтернативой чему могла быть только изба с колодцем и выгребной ямой на дворе), а во-вторых, надо уметь отделять желаемое от действительного. Многие из нас, конечно, с удовольствием разместились бы в персональных дворцах; но существуют реальные исторические условия, ограничивающие нашу прожорливость. Россия всегда была очень бедной страной с очень невежественным населением , и когда ей потребовалось в считаные годы совершить то, чем другие страны, богатые и благополучные, неторопливо занимались столетиями, можно лишь удивляться, что эта неподъемная задача все-таки была выполнена (хотя и хуже, чем мы бы хотели).

Всякое строительство есть в первую очередь вопрос капиталовложений , притом очень больших и очень медленно окупаемых. В поисках денег советское правительство обирало собственный народ, занижало зарплаты, широко использовало рабский труд заключенных, продавало реквизированные буржуйские драгоценности и потом нефть за рубеж. Но всех этих средств едва хватало на тысячи одновременных строек, которые вследствие этого выполнялись поточным способом, по трафарету, лишь бы скорее возвести под крышу да пустить в дело. Не было ни времени, ни возможности возиться с каждым сараем, украшая его колоннами и капителями, а люди были согласны переезжать в совсем маленькие квартирки, лишь бы подальше от пьяных соседей и кухонных свар. И когда двести задыхавшихся в коммуналках семей с ликованием вселялись в тот новый дом, которого по уму хватило бы лишь для пятидесяти, мы, давно привыкшие считать отдельную квартиру чем-то естественным, не вправе бранить тогдашних проектировщиков за излишнюю тесноту комнат и совмещенные санузлы.

С другой стороны, удручающе низкая квалификация всех участников строительного процесса (организаторов, инженеров, рабочих) не в меньшей степени толкала его в сторону тотального упрощения. Чем сложнее замышлялась конструкция, тем выше была вероятность, что ее неправильно рассчитают или неправильно возведут, и она обрушится, вызвав человеческие жертвы и приведя в негодность постройку в целом. Напротив, обучившись выполнять какую-то монтажную операцию, рабочие, словно дрессированные обезьяны, повторяли ее тысячи раз, и обрушений не было.

Конечно, даже в таких объективно трудных условиях советские руководители могли бы вести дела гораздо эффективнее и уж по крайней мере не ставить проектировщикам палки в колеса. Но они не могли их не ставить, поскольку в большинстве своем были обыкновенными люмпенами , волей случая или собственной подлостью протискивались на высокие посты и вовсе не понимали специфики тех профессий, которыми они думали управлять. Воспитанные в народной толще и зачастую не имея даже среднего образования, они понимали всякую работу чисто механическим образом (т.е. как рытье канавы или - в лучшем случае - обтачивание шестеренки) и приходили в бешенство, когда глубоко презираемый ими инженер в очках начинал противоречить, да еще силился предъявить какие-то цифры. В глазах этих начальников все специалисты, работавшие за письменными столами, были лентяями и саботажниками, которые понапрасну тянули волынку и злонамеренно выдумывали трудности там, где их вовсе не было. И они мстили этим "волынщикам" партийными разносами, сокращением окладов и всевозможными унижениями.

На исходе Перестройки этот процесс уже почти дошел до своего логического завершения. Толковые инженеры были унижены, бездари и невежды торжествовали. Но отсюда вовсе не вытекала необходимость разогнать их всех без разбору и навесить на двери институтов амбарные замки. Если вследствие небрежности мой огород зарос бурьяном, я должен не перепахивать его трактором вместе с сорняками и остатками овощей, а аккуратно прополоть , спасая то, что еще можно спасти, и повторно засеять оголившиеся места.

Тем более, что - как это ни парадоксально звучит - в Советском Союзе со временем накопилось немало инженеров, по крайней мере не уступавших благополучным западным собратьям. Это были специалисты особой, чисто российской селекции, незаменимые в суровых отечественных условиях. Они не требовали золотых гор, но довольствовались мизерными окладами и даже, страдая извечным российским идеализмом, согласились бы сами доплачивать, только бы им не мешали заниматься полезным делом. Не имея ни толковых справочников, ни счетной техники, ни даже нормальных карандашей, превозмогая тупость исполнителей и недоброжелательство начальников, они ухитрялись создавать оригинальные конструкции и охотно брали на себя ответственность за нарушения параграфов какого-нибудь устарелого СНиПа. Не ведая чистоплюйства западных "белых воротничков", они лазили в сапогах по стройкам, матерно вразумляли прорабов и рабочих и, получив под конец грошовую премию, чувствовали всем сердцем, что живут на свете не зря.

Новым, уже несоциалистическим начальникам для спасения ситуации следовало лишь отыскать этих специалистов в общем застойном болоте проектных организаций и, поместив на соответствующие посты, позволить набирать сотрудников по своему усмотрению. Вместо этого их на общем основании вытеснили подметать улицы и торговать в ларьках.

Ибо новоявленные "хозяева страны", раздуваясь от спеси пропорционально толщине своих кошельков, сделали свою ставку на Запад, опрометчиво полагая, что там их ждут с распростертыми объятиями. Экономика России в их глазах выглядела грязным амбаром, из которого, тем не менее, можно было еще что-то выгрести; ремонтировать же самый амбар они вовсе не собирались. Поэтому они умеренно оплачивали тех, кто помогал им опорожнять углы, и не замечали людей, которые могли и хотели починить расшатавшееся здание и сделать его вновь пригодным для жизни.

Ретроспективная оценка, оценка на дату в прошлом

Ретроспективная оценка предполагает, что оценщик делает отчет об оценке на дату, соответствующую прошедшему периоду. Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке данного отчета об оценке, должны соответствовать дате, на которую выполняется отчет об оценке.

Потребность в ретроспективной оценки

Потребность в ретроспективной оценке может возникнуть в следующих случаях:

• налогообложение недвижимо-сти;
• налогообложение прироста капитала;
• налогообложе-ние наследства;
• выплата компенсаций;
• рассмотрение в суде исков об ущербе;
• рецензии существующих оценок.

Подходы в ретроспективной оценки

Выполнить ретроспективную оценку можно двумя путями:

1) Провести оценку на основании цен продаж аналогичных объектов, актуальных на дату оценки. В этом случае оценщик находит достоверные источники предложений по продаже аналогичных объектов, соответствующих объекту оценки по всем ценообразующим параметрам, действовавших на дату ретроспективной оценки. В качестве источника оценщики наша компания используют различные архивы, а также собственную базу предложений о продаже недвижимости, накопленной на протяжении работы.

2) Альтернативой поиску и сравнению прошлых цен может служить так называемый индексный метод. Этот метод предполагает, что сначала определяется стоимость объекта на текущую дату с использованием актуальных на текущую дату цен, а затем, с помощью индексов изменения цен, рассчитывается стоимость на дату в прошлом (ретро-стоимость).

Наш подход к выполнению ретроспективной оценки

VALMARKET имеет достаточный опыт для подготовки профессионального экспертного заключения об ретр - стоимости объекта оценки на дату, необходимую Вам. Специалисты нашей компании проведут экспресс-анализа для выявления возможности выполнения оценочных работ, сделают вывод о целесообразности или нецелесообразности оценки объектов в каждом конкретном случае индивидуально, а так же определят справедливую рыночную стоимость ваших объектов, и составят Отчет об оценке, соответствующий всем требованиям законодательства РМ.

Документы, необходимые для независимой ретроспективной оценки

Для подготовки ретроспективного отчета об оценки минимально будут необходим следующий пакет документов:

• полный комплект правоустанавливающих документов на объект ретроспективной оценки;
• информация, подтверждающая права на объект оценки на дату проведения ретроспективной оценки.

Сроки и стоимость ретроспективной оценки

Стоимость ретроспективного отчета об оценке всегда несколько выше цен, устанавливаемых на проведение оценки на текущую дату. Это прежде всего связанно со сложностью и ограниченностью поиска информации, необходимой для проведения оценочных работ. Но Вы можете быть уверены в том, VALMARKET всегда предложит Вам лучшую цену на оценочные услуги и выполнит работы в минимальные разумные сроки.

Методические рекомендации для судебных экспертов
(утв. Минюстом России, 2013) (ред. от 22.01.2015)

Рекомендации по ретроспективной оценке стоимости запасных частей
для восстановительного ремонта АМТС

При проведении экспертиз и исследований по определению стоимости восстановительного ремонта транспортных средств на дату, отличную от даты производства экспертизы, расчет стоимости узлов, агрегатов, деталей и запасных частей может проводиться прямыми и косвенными методами.

1. Прямой метод ретроспективной оценки стоимости запасных частей.

Под прямым понимается метод, при котором эксперт располагает стоимостями деталей той товарной группы, к которой принадлежит деталь, стоимость которой необходимо оценить на исследуемую дату (ДТП, происшествия и т.д.). Под товарными группами понимаются следующие группы: металлические детали кузова; детали и узлы электрооборудования; остекление; детали подвески, ходовой части, рулевого управления и тормозной системы; детали двигателя и трансмиссии; детали арматуры и интерьера салона и др.

1.1. Стоимость детали на дату оценки определяется по следующей формуле:

С дет.ретр = К ретр х С дет.текущ [руб.], (П 3.1)

где С дет. ретр - стоимость детали на дату проведения расчетов, руб.;
С дет.текущ - стоимость детали на дату проведения экспертизы или исследования, руб.;
К ретр - поправочный коэффициент (при ретроспективной оценке стоимости запасных частей).

1.2. Величина поправочного коэффициента К ретр определяется экспертом как среднеарифметическое коэффициентов К ретр i , рассчитанных с использованием стоимостей деталей С дет.ретр i (из архивных наблюдательных экспертных производств, заказ-нарядов и т.п. источников) из определенной товарной группы по следующей формуле:

[руб.], (П 3.2)

где С дет.ретр - стоимость детали определенной товарной группы на дату определения стоимости, руб.;
С дет.текущ - стоимость детали определенной товарной группы на дату проведения экспертизы, руб.;
К ретр - поправочный коэффициент (при ретроспективной оценке стоимости запасных частей);
i - количество запасных частей определенной товарной группы, к которой относится исследуемая запасная часть.

2. Косвенные методы ретроспективной оценки стоимости запасных частей.

Под косвенными методами понимаются методы, при которых эксперт не располагает архивной стоимостью деталей С дет.ретр i . К косвенным методам относятся индексный метод корректирования стоимости и метод корректирования по курсу валют.

2.1.1. Сущность индексного метода состоит в приведении базовой (известной) стоимости исследуемого объекта (в данном случае стоимости запасных частей или автомобиля в целом) к уровню цен на дату оценки с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе товаров за исследуемый период.

С помощью индексов изменения потребительских цен на конкретную группу товаров, в конкретном регионе, опубликованных на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, расположенном по адресу: www.gks.ru, рассчитывается поправочный коэффициент приведения цен за период с даты производства экспертизы Дi до даты оценки Дj (Дi - Дj).

Информация об индексах изменения потребительских цен на конкретную группу товаров может быть получена также из статистических сборников, бюллетеней и периодических изданий, а также в Единой межведомственной информационно-статистической системе (ЕМИСС), созданной и введенной в эксплуатацию в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 мая 2010 г. N 367.

2.1.2. Расчет индексов цен при косвенном методе определения стоимости узлов, агрегатов, деталей и запасных частей производится цепным способом. Стоимость детали на дату оценки определяется по следующей формуле:

С дет.ретр = C дет.текущ / i д i/д j [руб.], (П 3.3)

C дет.текущ - стоимость детали на дату производства экспертизы, руб.;
i д i/д j - индекс изменения стоимости за определенный индексный период (Дi - Дj) (месяц, квартал и т.д.).

2.1.3. В случае если дата определения стоимости Дj отличается от даты производства экспертизы Дi на несколько отчетных периодов, описываемых индексами, то расчет по формуле П 3.3 проводится последовательно для каждого периода и в данном случае будет представлен следующим рядом расчетов:

С дет.ретр = C дет.текущ / i д1/д j / i д2/д j / i д3/д j / … / i д i/д j [руб.]. (П 3.4)

• длительность периода (Дi - Дj) не более 3-х лет, так как использование данного метода при более длительном периоде приведет к большой погрешности в конечном результате;
• не рекомендуется использовать при особых условиях реализации запасных частей (редкие, раритетные ТС, не имеющие широкого распространения и развитой сбытово-розничной сети, официальных представительств);
• рекомендуется в случае невозможности определения конкретной товарной группы использовать общую группу индексов потребительских цен - "непродовольственные товары".

2.2. Метод корректирования стоимости по курсу валют

2.2.1. В случае если изменение стоимости детали в рублевом эквиваленте в течение непродолжительного периода в основном обусловлено изменением курса валюты (евро, доллар и др.), корректировка может быть произведена экспертом с учетом разности курса валюты на дату экспертизы и дату определения стоимости по следующей формуле:

С дет.ретр = (К руб. ретр. / K руб. текущ) х C дет.текущ [руб.], (П 3.5)

где С дет.ретр - стоимость детали на дату определения стоимости, руб.;
C дет.текущ - стоимость детали на дату проведения экспертизы или исследования, руб.;
K руб.текущ - курс валюты (евро, доллар и др.) на дату проведения расчетов, руб.;
К руб.ретр. - курс валюты (евро, доллар и др.) на дату проведения экспертизы или исследования, руб.

← Вернуться