Рыночная оценка – это установление рыночной стоимости объектов гражданских прав, а именно: услуг, нематериальных благ, имущества, результатов интеллектуальной и профессиональной деятельности, а также информации. Рыночная оценка осуществляется в целях определения актуальной рыночной стоимости для объекта, предназначенного к сбыту или распространению на открытом рынке.

Рыночная оценка: понятие и сфера применения

Рыночная оценка – это необходимая процедура, которая считается ключевым инструментом в формировании действий, сопряженных с капиталом (в результате сделок купли-продажи). Она помогает избежать рисков приобретения убыточных предприятий либо вложений, которые не окупят риски в период вложения средств.

Оценка предприятия (как комплекса имущества) включает в себя как определение его нынешней доходности, так и составление прогноза предполагаемой доходности в будущие периоды. Немаловажной частью этой оценки являются различные права, осуществляемые в отношении объекта. К подобным правам можно отнести, например, право аренды или пользования.

Если говорить о рыночной оценке недвижимости, то, в случае возникновения имущественных споров, без нее невозможно представить в суде веских обоснований рыночной стоимости объекта. Оценка позволит наиболее точно определить стоимость помещений, в которых проходили сделки купли-продажи, что также будет учитываться при определении общей цены.

В отдельных случаях рыночная оценка - это обязательная процедура.

Объекты рыночной оценки

Существует ряд объектов, относительно которых осуществляется рыночная оценка. Это:

• паи, доли, акции;
• транспортные средства, различное оборудование;
• объекты незавершенного строительства;
• инженерные коммуникации - мосты, теплосети, нефте- и газопроводы;
• объекты промышленной недвижимости - промышленные комплексы, сооружения и здания;
• объекты коммерческой недвижимости, такие как гостиницы, складские и торговые площади, офисные помещения;
• объекты жилой недвижимости - таунхаусы, коттеджи, загородные дома, квартиры и так далее;
• земельные участки и др.

Рыночная оценка дает возможность эффективно распоряжаться активами предприятия либо иным имуществом. Кроме того, она необходима при проведении следующих операций:

• передача объектов в ;
• оценка арендной платы;
• страхование;
• реорганизация и реструктуризация;
• постановка объектов на баланс предприятия;
• внесение взносов в уставный ;
• определение ущерба собственности вследствие залива, пожара и проч.;
• вступление в ;
• приватизация;
• , включая ипотеку;
• оформление залога;
• выкуп части бизнеса или активов, паев, долей, акций, недвижимости;
• сделки купли-продажи.

Методика проведения рыночной оценки

Методология рыночной оценки включает в себя:

• оценку всех активов предприятия (нематериальные активы, финансовые инвестиции, оборудование, машины, недвижимость);
• оценку эффективности деятельности предприятия (анализ конкурентной среды, изучение перспективы роста бизнеса, доходы - как текущие, так и будущие).

Расчеты производятся при помощи различных методов, составляющих комплексный подход.

Основной метод - это подход сравнительных продаж. Его применяют, когда уже сформирован и на нем практикуются реальные продажи. Расчет стоимости на основе метода сравнительных продаж наиболее характерен для рынка недвижимости (коммерческой/жилой), рынка реализации земли и прочих объектов гражданского оборота. Практика показывает, что рынок сам формирует цены на них. Необходимо лишь проанализировать профильный (к примеру, при оценке продажи двухкомнатной квартиры в определенном районе изучить аналогичные предложения) и вывести приблизительную стоимость реализуемого или приобретаемого объекта. Этот метод основывается на сопоставлении объекта с аналогами, предлагаемыми на рынке.

Затратный подход - это комплекс способов оценки стоимости объекта. Он основан на установлении затрат, нужных для замещения или восстановления объекта. При этом в обязательном порядке учитывается степень износа объекта.

Доходный подход наиболее популярен для осуществления оценки земли и объектов коммерческой недвижимости. Его смысл состоит в том, чтобы определить, какую может в недалеком будущем принести объект. При этом подходе осуществляется анализ эффективного использования и нахождение оптимальных направлений эксплуатации. Доходный подход необходим инвесторам и всем, кто планирует вложить средства в . Рыночная оценка предприятия в совокупности с прогнозом его дальнейшего развития - основа данной процедуры.

Рыночная оценка необходима во многих случаях. Она определяет текущую рыночную стоимость объекта и применяется для изучения отдельных видов стоимости - номинальной, ликвидационной, инвестиционной либо восстановительной.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Нередко гражданам нашей страны приходиться обращаться к оценщикам для определения рыночной стоимости своего объекта недвижимости. Во многом это связано с продажей, чтобы подтвердить реальность требуемой цены за его покупку. Но мало кто из них знает о том, что это вообще такое. Какие методы им используются? Есть особенности или нет?

Что такое рыночная стоимость

Под определением “рыночная стоимость” подразумевается предполагаемая себестоимость оцениваемой недвижимости в зависимости от соблюдения рыночных принципов.

Можно сказать, что рыночная цена недвижимости относится к продажной себестоимости, при которой оцениваемое имущество реализуется согласно определенным условиям, а именно:

• покупатели либо продавцы в полной мере заинтересованы в этом, и ни одна из сторон не находиться под давлением кого-либо;
• покупатели и продавцы достаточно проинформированы о текущем положении рынка в этом направлении и поэтому осуществляют переговоры, отталкиваясь от своих интересов;
• маркетинговое время и стимулирование рынка сбыта покупателям предоставляет достаточно сил и возможностей для полного ознакомления по вопросам заинтересовавшей их недвижимости;
• не предлагаются какие-либо благоприятные или же, наоборот, неблагоприятные условия по вопросу финансирования;
• покупатели, ровно и продавцы, не собираются идти на компромисс в ценовой политике (уступать никто не планирует).

Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости оценщики используют , а именно:

• затратный способ;
• сравнительный;
• доходный способ.

Рассмотрим подробней каждый.

Затратный метод

подразумевает под собой, что потенциальный покупатель является разумным, и не будет приобретать объект недвижимости за большую стоимость, нежели ему будет необходимо для самостоятельного взведения подобного за необходимый для него период времени.

Наиболее правдивые коэффициенты здесь будут предоставлены для:

• начала нового строительства;
• проведения реконструкции;
• специального объекта недвижимости, у которого специфический рынок сбыта;

Необходимо учитывать, что сам коэффициент будет немного понижен при определении стоимости физически изношенных либо банально морально устаревших объектов.

Существует один нюанс: при оценивании земли таким способом – объекты недвижимости, которые расположены на участке, не учитываются (отдельно оцениваются).

Сравнительный способ

Из названия самого метода можно понять, что оценка осуществляется путем сравнения подобных сделок с другими похожими объектами недвижимости .

Сам оценщик отталкивается от того, что покупатель умный и не будет переплачивать большую цену, нежели есть на самом деле.

Сам подсчет осуществляется методом разделения недвижимости на элементы, которые в обязательном порядке будут браться во внимание при анализе цены.

К примеру, при оценке стоимости квартиры, во внимание берется:

• жилая площадь;
• район расположения;
• этажность;
• сколько лет дому;
• материал постройки дома.

По результатам анализа подобных сделок и будет произведена оценка ее стоимости.

Необходимо отметить, что популярность этого способа на российском рынке снижается. Во многом это связано с теневой политикой реальных .

Доходный вариант

Этот метод основывается на тезисе, при котором продаваемый объект недвижимости в обязательном порядке должен окупить себя полученной от его использования прибылью в ограниченный период (определяется самим продавцом).

К примеру, недавно купленная недвижимость несет за собой одну цель – исключительно . Вот здесь нужно определить, какую именно прибыль можно взять с этого по максимуму.

Допустим, выясняется, что сдавать невыгодно – может быть лучшим вариантом станет проживать в ней? Но здесь опять же – достоверность оценки может быть необъективным из-за теневой политики сбыта. Узнать арендную себестоимость затруднительно, а если нужно рассчитать на будущее – просто нереально.

Когда результат оценки считается обоснованным?

Такое возможно только в том случае, когда:

• были использованы все три способа одновременно;
• уровень правдивости подтверждается соответствующим коэффициентом;
• результат представляет собой общий размер оценки всеми способами.

В противном случае, можно говорить о недостаточно достоверной информации, которая получена после процедуры оценки.

Особенности применения методик для различных типов недвижимого имущества

В зависимости от того, какой объект недвижимости оценивается, существуют и особенности.

Объект жилой недвижимости

Для жилого имущества ключевым моментом является:

• престижность района;
• социальная атмосфера (уровень безопасности);
• наличие дополнительных каких-либо удобств.

При этом обязательно во внимание берется характеристика самой недвижимости и здания.

При оценке квартиры:

• количество комнат;
• общая площадь недвижимости;
• жилая площадь;
• площадь кухни;
• этажность;
• вариант санузла;
• метраж потолков;
• наличие либо отсутствие лоджии (балкона).

Характеристика самого дома:

• из чего построен;
• когда был сдан в эксплуатацию;
• наличие охраны, парковки;
• наличие лифта (для многоэтажек);
• соседи.

Месторасположение:

• расстояние от центра;
• расстояние до мест общего досуга;
• расстояние к социальным объектам.

Для торговых помещений:

• расположение имеется по фронту центральной улицы;
• общая длина фасада;
• отдаленность от перекрестков;
• площадь помещения;
• наличие места под склад;
• отдаленность конкурентов;
• возможность при необходимости осуществлять разгрузочно-погрузочные работы.

Для офисных помещений:

• расстояние до административного центра;
• возможность использовать парковку;
• безопасность объекта недвижимости;
• наличие коммуникаций.

Для :

• расстояние до центра;
• возможность подключения к коммуникациям без каких-либо проблем (имеется в виду, проходят ли вдоль участка они или нет;
• наличие подъезда к участку (асфальтирован участок дороги или грунтовка и так далее);
• есть ли по соседству еще участки или жилые постройки;
• площадь земельного участка.

При оценке стоимости жилого дома в учет берется:

• месторасположение (где находится: в черте города либо за пределами);
• на каком расстоянии находятся социальные объекты (медицинские учреждения, аптеки, школы, магазины и так далее);
• наличие транспортной развязки (расстояние до остановки общественного транспорта, железнодорожного);
• площадь дома;
• жилая площадь;
• этажность дома;
• какой участок занимает (общий участок земли, где расположен дом);
• наличие коммуникаций;
• удобства в доме.

Обращая внимание на все особенности, формируется общая картина объекта, а после принимается решение о себестоимости.

Как видно, в процессе оценки объекта недвижимости используются различные способы, и сказать какой из них лучше не представляется возможным. В первую очередь это зависит от региональных особенностей.

Оценка при продаже квартиры

Как определить рыночную стоимость квартиры для ее дальнейшей продажи? О порядке оценки и возможных ошибках рассказывает директора Агентства недвижимости «Твой Дом» Ирина Алешина.

Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект рыночной оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект рыночной оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект рыночной оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект рыночной оценки выражен в денежной форме.

В отношении каких объектов может быть проведена процедура рыночной оценки?

В отношении тех, чью рыночную стоимость вы хотите узнать. Это могут быть совершенно любые предметы движимого и недвижимого имущества. Среди наиболее востребованных услуг нашей компании

• бизнеса
• ценных бумаг
• оценка автомобилей
• оценка квартиры
• оценка земли и
• другие виды оценки

Наиболее востребована рыночная оценка объектов недвижимости.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится рыночная оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

• земельные участки
• объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
• объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
• объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
• инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
• объекты незавершенного строительства

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной рыночной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Рыночная стоимость недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода рыночной оценки объектов недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, рыночная стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества - обратитесь к нам, используя контактную информацию . Звоните, мы поможем!

Для чего в современном мире производится оценка рыночной стоимости недвижимости? В каких случаях она нужна? Кто и как может проводить оценочные работы? Каким должен быть отчет об определении цены квартиры? Рассмотрим тему подробно.

Оценочная деятельность, регулирование

Оценочная деятельность регламентирована законодательными актами, стандартами оценки, Гражданским , Земельным и Налоговым кодексами. Базовым для оценщиков, является закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 .

Оценка недвижимости

Это процесс, в ходе которого по заданию и для целей заказчика выполняется оценивание его имущественных прав. Это определение рыночной стоимости недвижимости, арендных или иных прав на оцениваемое имущество.

Какие объекты оценивают

Оценить можно:

• земельные участки;
• жилые и нежилые здания;
• сооружения;
• жилые и нежилые помещения в зданиях, домах;
• частные дома;
• имущественные комплексы;
• и т.д.

Кто может оценить недвижимость

Оценщиком может стать только физическое лицо, получившее квалификационный аттестат, действительный в течение 3 лет после его выдачи. Затем оценщик должен пройти «переэкзаменовку».

Юридическое лицо имеет право производить оценку только при наличии трудового контракта не менее чем с двумя оценщиками-физическими лицами.

Оценщики должны быть членами саморегулируемой организации и обязаны страховать свою профессиональную ответственность. Размер страховой суммы для оценщика составляет от 300 т.р., для оценочной организации – от 5 млн. руб.

Для чего нужна оценка

Выводы, сделанные специалистом в ходе анализа возможной цены объекта, используются:

• если недвижимость становится объектом залога (ипотека);
• если надо знать реальную цену объекта;
• если нужна стоимость подаренной недвижимости;
• для определения стоимости при банкротстве;
• для оспаривания кадастровой стоимости;
• и в иных ситуациях.

В этих случаях оценщиком устанавливается рыночная стоимость имущества на дату оценки.

Оценка квартиры

Наиболее часто оцениваемым объектом является квартира. Разберем процесс определения ее рыночной стоимости.

Рыночной называется стоимость квартиры, за которую ее можно продать на свободном рынке, в условиях конкуренции, без влияния чрезвычайных факторов, при условии, что информация о продаже является общедоступной.

Процедура оценки

Начало процесса – это встреча заказчика с исполнителем. Заказчик должен ответить на вопрос, для чего нужно оценить объект. Эта информация понадобится оценщику для выбора наиболее приемлемых подходов, методов, критериев, а также источников информации.

Условия предоставления услуг

При первой встрече оценщика с заказчиком обсуждаются:

• цель установления стоимости;
• требующиеся от заказчика документы;
• если оценка нужна для ипотеки, указывается банк-кредитор;
• дата осмотра квартиры;
• срок выполнения работ;
• стоимость и порядок расчетов.

Оценщик предъявляет документы, подтверждающие право заниматься оценочной деятельностью.

При согласовании всех условий стороны подписывают договор на оказание услуг.

Срок выполнения работ составляет 2-6 рабочих дней после предоставления оценщику необходимых документов.

К ним относятся:

• правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН;
• техническая документация на квартиру (техплан);
• разрешение на перепланировку (если она выполнена).

Стоимость услуг в зависимости от региона составляет от 3000 руб. до 10000 руб., но значительно выше она для «элитных» квартир.

Осмотр

Заказчик предоставляет оценщику возможность осмотра квартиры в условленный срок. Исполнитель:

• уточняет тип планировки, площади всех помещений;
• сверяет фактическую планировку с проектной;
• проверяет состояние системы отопления, водоснабжения;
• определяет вид ремонта (отсутствие, косметический, евро, дизайнерский);
• наличие балкона/лоджии;
• наличие лифта;
• иное.

Оценщик делает фото помещений квартиры, лестничной клетки, подъезда, дома, двора. Отмечает наличие инфраструктурных объектов, а также визуально оценивает все факторы, влияющие на стоимость.

Камеральные работы

Так называют работы, проводимые исполнителем на рабочем месте. Оценщик анализирует собранную информацию, выбирает подходы к оцениванию стоимости квартиры, определяет источники получения сведений, изучает статистические данные, делает расчеты, обосновывает рыночную стоимость, согласовывает результаты при разных подходах и формирует отчет об оценке.

Подходы оценки

Для определения рыночной стоимости квартиры используются три подхода:

• затратный подход – определение затрат на полное восстановление или возведение аналогичного объекта с учетом фактического износа;
• подход по доходу – оценивается размер возможного получения дохода от квартиры, например, при сдаче ее в аренду, с учетом потерь от простоя;
• сравнительный подход – анализ рынка недвижимости по аналогичным квартирам с коррекцией на отклонения.

Оценка рыночной стоимости квартир в 90% случаев производится с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. При определении цены квартиры данный метод является исключительно точным.

В ходе определения цены проводится анализ количества предложений и фактически проведенных сделок. Кроме самого объекта детально изучается район, динамика цен за 1 кв.м. жилья в домах разных серий, инфраструктура, негативное окружение, перспективы развития (например, метро) и т.д.

В случае возможности применения более одного подхода, рыночная стоимость устанавливается путем согласования стоимости, определенной с помощью разных подходов.

Полученный результат должен быть оформлен и представлен заказчику в виде Отчета об оценке рыночной стоимости квартиры.

Если заказчику рыночная стоимость квартиры нужна просто «для себя», чтобы знать за сколько ее можно продать, то результат может предоставляться в виде справки. Стоимость такой оценки в разы ниже.

Отчет об установлении рыночной стоимости

Полный отчет содержит информацию о заказчике и оценщике, сведения об оцениваемой квартире, анализ ее характеристик, описание примененных подходов и методов оценки и рыночной ситуации, собственно расчеты и выводы о стоимости объекта.

Отчет содержит установленные законом разделы, следующие друг за другом в нижеуказанном порядке.

Титульный лист отчета

Лицевая сторона отчета содержит:

• наименование отчета, его номер (при наличии);
• указание исполнителя и заказчика;
• дату и место оценки;
• дату составления отчета.

Сопроводительное письмо заказчику

Такое письмо подшивается в отчет. В нем говорится:

• о завершении работ по договору на оказание услуг;
• о выводах о стоимости квартиры;
• об условиях использования частей отчета;
• о примененных подходах;
• об исходных данных, которые не перепроверялись.

Основные факты и выводы

В разделе указывается общая информация о квартире, результаты оценки при разных подходах и итоговая величина рыночной стоимости квартиры.

Задание на оценку

Раздел содержит:

• основание для проведения оценки (договор);
• вид права на квартиру (собственность);
• данные об обременениях права;
• цель (определение рыночной стоимости);
• назначение (например, оценка предмета залога);
• предположительное использование результатов;
• вид определяемой стоимости (рыночная);
• дата оценки;
• срок оказания услуги;
• допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Заявление о соответствии

Здесь оценщик подтверждает наличие у него профессиональных навыков для оценивания недвижимости, достоверность фактов, изложенных в отчете, перечисляет нормативную и законодательную базу, в соответствии с которой проводилась оценка и т.д.

Оценщик должен подчеркнуть отсутствие личной заинтересованности в результатах определения цены.

Содержание и объем работ, использованных при оценивании

Дается краткое описание этапов проведения оценки.

Сведения о заказчике и об оценщике

О заказчике – физическом лице указывается: ФИО, паспортные данные, ИНН, адресные и контактные данные.

Об оценщике указывается:

• ФИО, ИНН, категория оценщика;
• реквизиты квалификационного документа, данные о проведенных переподготовках, повышениях квалификации;
• реквизиты документа, подтверждающего членство в саморегулируемой организации;
• сведения о страховании профессиональной ответственности;
• стаж работы в оценочной деятельности.

Если оценщик работает в организации – указывается организация с регистрационными данными (адрес, ИНН, ОГРН, и т.д.) и занимаемая в ней должность.

Применяемые стандарты

В разделе перечисляются нормативные акты, оценочные стандарты, в соответствии с которыми проведена оценка. Определяется понятие рыночной стоимости и то, в каких случаях она может использоваться.

Процесс

В разделе описывается процесс оценки объекта при различных подходах: какая информация используется при каждом подходе, ее источники, как происходит обработка данных и принципы расчетов.

Анализ объекта и его окружения

Это аналитический раздел, включающий несколько подразделов:

• итоги социально-экономического развития региона местонахождения квартиры в текущем и предшествующем годах;
• обзор социально-экономических условий района, в котором находится квартира;
• анализ рынка жилья в районе, в т.ч. средняя цена за 1 кв.м.;
• краткие характеристики квартиры (из технических документов, предоставленных заказчиком) и выявленные в ходе осмотра преимущества и недостатки;
• фото квартиры, дома, двора, инфраструктурных объектов.

Выбор и обоснование подходов оценки

Анализ всех трех подходов и выбор одного или нескольких подходов, которые будут применены для определения стоимости оцениваемой квартиры.

Сравнительный подход

Поскольку при оценке квартир применяется сравнительный подход, то в разделе производится его описание, источники информации, перечень реальных сравнимых предложений. Сравнивать стоимость квартир можно по совокупности параметров:

• местонахождению предлагаемых к продаже квартир;
• типу дома;
• планировке;
• состоянию;
• и т.д.

Очень важным при сравнении является временной фактор, то есть сравнению подлежат предложения по продаже квартир в одном и том же временном отрезке.

Заключение о стоимости

После проведения анализа дается заключение о рыночной стоимости квартиры на дату оценки.

В заключении проставляется дата и подпись оценщика.

Приложения

Заключительным разделом отчета является перечень приложений и сами прилагаемые документы.

Состав прилагаемых документов:

• правоустанавливающие документы заказчика;
• технические документы на квартиру;
• документы, подтверждающие квалификацию оценщика;
• документ о членстве в саморегулируемой организации;
• страховой полис;
• прочие, которые стороны посчитают обязательными.

Отчет комплектуется, листы отчета нумеруются и прошиваются. Отчет готов к сдаче заказчику.

Расчеты

Расчеты могут производиться как с внесением аванса при подписании договора, так и без него.

После предоставления отчета заказчику последний должен произвести оплату в соответствии с условиями договора и на основании подписанного сторонами акта об оказанных услугах.

Использование отчета

При согласии заказчика с результатами оценки рыночной стоимости квартиры отчет может использоваться им в целях, заявленных в задании на оценку.

Для профессиональной оценки следует обращаться к специалисту, давно работающему в этой сфере. От качества его работы будет зависеть решение вопроса, для решения которого она производилась. Кредитные организации рекомендуют аккредитованных оценщиков, знаниям и профессионализму которых они доверяют.

Рыночная оценка

Рыночная оценка - это оценка рыночной стоимости имущества, объектов гражданских прав, в отношении которых законодательство Российской Федерации устанавливает возможность участия в гражданском обороте.

Целью проведения рыночной оценки является определение наиболее вероятной рыночной стоимости, по которой изучаемый объект может быть реализован или отчужден на открытом рынке в условиях равной конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине стоимости не отражаются чрезвычайные обстоятельства.

Компания «Активные Бизнес Консультации» осуществляет рыночную оценку с учетом всех факторов, оказывающих влияние на итоговую стоимость рассматриваемого объекта. Мы качественно и надежно осуществляем весь спектр работ по оценке, и предоставляем в отчете только достоверную информацию, которая может быть использована в различных целях - инвестиционных, управленческих и т.д.

Что мы понимаем под рыночной оценкой

Рыночная оценка является одним из самых распространенных направлений в оценочной деятельности. Это определение стоимости предприятия, как единого имущественного комплекса, способного приносить прибыль владельцу. На сегодняшний день данная услуга очень актуальна по той причине, что рыночная оценка является единственным способом детально узнать доходность предприятия и спрогнозировать её возможную доходность в будущем.

Более того, рыночная оценка включает в себя не только изучение текущей рыночной стоимости, но и различных прав в отношении объекта - например, права пользования, права аренды. В некоторых случаях рыночная цена недвижимости в какой-то мере известна своим собственникам - но лишь на уровне предположений. Такими приблизительными данными невозможно воспользоваться с пользой при совершении сделок купли-продажи, нельзя представить в суде в качестве веского доказательства рыночной стоимости объекта, не совершишь обоснованные управленческие решения. Рыночная оценка может существенно скорректировать цену и сделать её максимально точной и достоверной. Именно для определения реальной стоимости и используется рыночная оценка .

И не только поэтому рыночная оценка - необходимая процедура. Она также является одним из главных инструментов по сопровождению операций с капиталом, поскольку помогает избежать рисков покупки убыточных предприятий, или же тех вложений, которые не смогут окупить период вложения средств и риски. В некоторых случаях рыночная оценка является обязательной процедурой - при страховании, например. В таких случаях оценка проводится с помощью затратного метода, с определением восстановительной стоимости - или же посредством сравнительного метода. Так или иначе, целью рыночной оценки во многих случаях является определение текущей рыночной стоимости рассматриваемого объекта. И лишь в некоторых случаях для изучения других видов стоимости - восстановительной, инвестиционной, ликвидационной и номинальной.

Для проведения качественной рыночной оценки действующего бизнеса компания «Активные Бизнес Консультации» с профессиональным подходом скрупулезно и тщательно обрабатывает огромное количество информации и документации. В перечень влияющих на рыночную оценку входят копии уставных документов организации, копии проспектов эмиссии и отчетов итогов выпуска ценных бумаг, бухгалтерской отчетности за последние несколько лет или периодов, бухгалтерский баланс, отчеты о понесенных прибылях или убытках, заключение аудитора и многие другие документы. Их представление не является обязательным - но очень желательным для уточнения информации, подтверждения достоверности ранее собранных данных и проведения расчетов по рыночной оценке различными методами.

Рыночная оценка может быть осуществлена относительно следующих объектов:

Земельные участки;

Объекты жилой недвижимости - квартиры, загородные дома, коттеджи, таунхаусы;

Объекты коммерческой недвижимости - офисные помещения, торговые и складские площади, гостиницы;

Объекты промышленной недвижимости - здания, сооружения, промышленные комплексы;

Инженерные коммуникации - мосты, газо- нефтепроводы, теплосети и мосты;

Объекты незавершенного строительства;

Транспортные средства, оборудование;

Акции, доли, паи;

Нематериальные активы.

Рыночная оценка поможет вам наиболее эффективно начать распоряжаться своим имуществом, активами предприятия. Но также она необходима в целях:

Совершения сделок купли-продажи;

Выкупа недвижимости, акций, долей, паев, части бизнеса, части активов;

При разделе имущества, корпорации;

Для залога;

При кредитовании, в том числе и для ипотеки;

При вступлении в наследство;

При приватизации;

При нанесении ущерба собственности вследствие пожара или залива;

При переоценке активов;

При внесении взноса в уставной капитал;

При постановке объектов на баланс предприятия;

При реструктуризации и реорганизации;

При страховании;

При оценке арендной платы;

При передаче в доверительное управление.

Методология рыночной оценки

Рыночная оценка включает в себя:

Оценка всех активов предприятия - недвижимости, машин и оборудования, финансовых инвестиций, нематериальных активов;

Оценка эффективности деятельности предприятия -текущие и будущие доходы, изучение перспектив роста бизнеса, анализ конкурентной среды.

На основании комплексного анализа определяется рыночная оценка бизнеса. Расчеты производятся посредством различных методов, в итоге образующих комплексный подход.

Основным методом рыночной оценки является подход сравнительных продаж . Вообще, данный метод используется, когда существует сформировавшийся рынок земли, недвижимости и других объектов гражданского оборота, когда есть реальные продажи и сам рынок формирует цены. Задачей компании «Активные Бизнес Консультации» является анализ данного рынка, сравнение аналогичных продаж и получение приблизительной рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Метод основан на сопоставлении оцениваемого объекта с рыночными аналогами.

Затратный подход в некоторых случаях для проведения рыночной оценки не применяется - например, он не может быть применен относительно земли. Это происходит потому, что земля постоянна, и не является расходуемой, в то время как затратный метод может быть использоваться для оценки объектов, созданных самим человеком. При оценке затратным методом стоимость земли, оцениваемая другими способами, складывается со стоимостью зданий и сооружений, возведенной на них.

Для оценки земли и других объектов недвижимости наиболее популярен доходный подход, суть которого состоит в определении того, сможет ли рассматриваемый объект в недалеком будущем приносить прибыль. Также он основан на анализе наиболее эффективного использования, и определением наиболее эффективного направления эксплуатации, которое будет приносить владельцу максимальный доход. Он наиболее интересен инвесторам и тем, кто решил вложить финансовые или другие средства в бизнес - рыночная оценка предприятия и прогнозы егоразвития является основой данной процедуры.

Специалисты компании «Активные Бизнес Консультации» обладают богатым практическим опытом и апробированными методиками рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, а также нематериальных активов компании. Наш отчет поможет повысить возможность контроля и планирования финансовых потоков вашей организации, в том числе и налоговых поступлений в государственный бюджет, привлечение инвестиций в основной капитал. Адекватная рыночная оценка - это крайне важный элемент, поскольку вы можете потерять средства и великолепные возможности на недооцененных активах и имуществе.

← Вернуться